Předčasné splacení hypotéky: Kdy se (ne)vyplatí

Přemýšlíte o předčasném splacení hypotéky? Je to způsob, jak se zbavit dluhu vůči bance, ušetřit na úrocích a mít vlastní bydlení. Novela zákona o spotřebitelském úvěru od září 2024 však přináší nová pravidla, která mohou předčasné splacení prodražit. Co znamená předčasné splacení a mimořádná splátka hypotéky?

Hypotéka: předčasná splátka
Předčasné splacení hypotéky znamená, že splatíte celou jistinu před dohodnutým termínem. Můžete tak učinit během fixace nebo na jejím konci a ušetřit na úrocích. Banky si ale mohou účtovat sankce za předčasné splacení, které pokrývají jejich ušlé úroky a administrativní náklady.

Hypotéka: mimořádná splátka
Pokud nechcete splatit hypotéku celou, ale máte volné prostředky, můžete využít mimořádnou splátku. Tím snížíte jistinu a celkové úroky, což může zkrátit dobu splácení nebo snížit měsíční splátky.

Co dělat, když vám banka nedá hypotéku?
Pokud hypotéku nedostanete, existují další možnosti, které je potřeba zvážit.

Novela zákona o spotřebitelském úvěru
Od 1. září 2024 platí nová pravidla pro předčasné splacení hypotéky. Novela se týká všech nových smluv a těch, u kterých byla po tomto datu sjednána nová fixace. Cílem je transparentnější stanovení poplatků a pokut za předčasné splacení.

• Možnost předčasného splacení hypotéky už není samozřejmostí
• Nově zaplatíte procento ze zbývající jistiny
• Dříve některé banky nabízely předčasné splacení zdarma, jiné účtovaly fixní poplatek. Nově je výše poplatku stanovena na 0,25 % z předčasně splacené částky za každý rok do konce fixace, maximálně však 1 %. Pokud například zbývá dva roky do konce fixace, zaplatíte maximálně 0,5 % z dlužné částky. Poplatky se tak budou lišit podle konkrétní situace klienta.

Pro koho to platí?
Nová pravidla platí pro smlouvy uzavřené po 1. září 2024 a pro klienty, kteří budou mít novou fixaci sjednanou po tomto datu.

Je to opravdu změna k horšímu?
Záleží na výši nesplacené jistiny. Může jít o stokoruny i desítky tisíc korun. Například při hypotéce 5 milionů korun s úrokem 5 % a splaceném milionu, při převodu k jiné bance s úrokem 3,5 %, zaplatíte bance pokutu 40 tisíc korun (1 % z předčasně splacené jistiny). U jiných scénářů může být poplatek nižší.

Kdy lze splatit hypotéku zdarma?
Zákon stanovuje situace, kdy je možné hypotéku předčasně splatit bez poplatku:

• V těžké životní situaci (závažná nemoc, úmrtí partnera).

• Jednou ročně lze měsíc před výročím smlouvy splatit až 25 % jistiny zdarma.

• Při získání plnění z pojistky určené na splacení úvěru.

• Při prodeji nemovitosti (nejdříve po dvou letech od koupě).

• Při vypořádání společného jmění manželů.

• Po skončení fixace lze hypotéku splatit zdarma během tří měsíců po oznámení nové sazby.

Bude záležet na bankách
Některé banky mohou i nadále nabízet předčasné splacení zdarma jako konkurenční výhodu. Vždy je nutné propočítat, zda se přechod na výhodnější hypotéku vyplatí.

Vyplatí se přecházet z jedné banky do druhé?
Refinancování může být výhodné, pokud nová banka nabízí lepší podmínky, ale je třeba započítat všechny poplatky za předčasné splacení a administrativní náklady.

Vyplatí se tedy předčasně splatit hypotéku?
Zda se to vyplatí, záleží na úrokové sazbě, zbývajícím dluhu a poplatcích. Na konci fixace je to často výhodné, protože banky nemají právo účtovat sankce. Během fixace ale musíte počítat s poplatky podle novely zákona, které mohou činit až 1 % z dlužné částky. Pokud úspora na úrocích převýší poplatky, může se refinancování nebo splacení hypotéky vyplatit. Je důležité vše pečlivě spočítat a zvážit všechny náklady.